不動産登記の申請のときは、住所氏名の変更登記の有無に注意。〔岡山市〕

　こんにちは。岡山市の司法書士の福島です。

　今回は、不動産登記のときに、最も司法書士が気をつけることである「住所・氏名」変更登記の必要性の有無について説明します。

　住民票を移したときに、所有する不動産の住所変更登記は必要になります。手続きとしては、複雑ではなく、本人申請でも対応しやすい登記ではあります。2026年４月までには、住所・氏名の変更登記も義務化をされて、変更から２年以内に登記をしないと、過料の対象になることが予定されています。

　例えば、不動産を売買するケースなどで、売主の氏名や住所が登記簿に記載されている内容と一致をしない場合は、このままでは所有権移転登記をすることはできません。

※相続の時や、抵当権の抹消登記の際などは、住所・氏名変更登記を省略できる場合はあります。

　所有権移転登記をする前提として、不動産の登記簿の住所・氏名と、現在の印鑑証明書の住所・氏名と一致させるために、住所・氏名の変更登記をする必要があります。

　これをうっかりやってしまうと、登記の申請が却下になってしまい、書類の補正ではなく、改めて登記の申請をすることになります。

　司法書士試験の不動産登記の記述式でも、毎年、住所、氏名の変更登記に関連する問題が出題されており、変更登記を飛ばしてしまうと、減点が大きく合格が難しくなります。

　実務でも、これをしてしまうと、売主、買主、銀行、不動産仲介など関係者の方に多大な迷惑をかけてしまうことになります。司法書士にとって１番怖いのが申請が却下されてしまうことです。

　不動産登記を申請して、法務局から電話がかかってくると、本当にドキっとしてしまいます。

私は、住所・氏名の変更登記を間違えたことはありませんが、不安になって夜に飛び起きて申請書を改めて見てしまうこともあります。

　添付書面として、住民票が必要になりますが、数回、住所変更をしているケースなどは、住民票１枚だけでは、履歴がたどれないときは、戸籍の附票を使って、住所の履歴を証明することになります。

　住民票を移した場合の他にも住所変更登記が必要になる場合もあります。このケースは判断が難しいので、例を挙げて説明をします。

・〔区政施行〕変更登記必要なし。

岡山市藤田○○→岡山市南区藤田○○

・〔住居表示実施〕変更登記必要あり。

岡山市浜○○→岡山市中区浜△△

ポイントは、地番が変更になっているかどうかです。

　抵当権の抹消のときや、建物の贈与のときに、所有者の住所が移転している場合は、住所の変更登記を省略することはできません。登記簿の住所と住民票の住所が一致しない場合は、変更登記を申請して一致をさせてから、所有権移転登記などを申請します。不動産登記の半数近いケースで、住所変更登記を申請しているイメージがあります。

　今回は、司法書士にとって最大限の注意を払う「住所変更登記」について解説をしました。